최근 한국 부동산 시장을 보면 건물주들이 생각보다 심각한 재정적 어려움에 직면해 있다. 금리 상승과 공실 확대, 건축비 급등 등이 겹치면서 이전과 다른 국면에 들어선 느낌이다.
강남에 있는 건물주들도 비명을 지른다는 얘기가 돌아다니고, 일반적인 개인 건물주들은 대출 이자 부담으로 고통받고 있다. 월세 수입으로는 감당하기 어려운 상황이 곳곳에서 나타난다.
금리 상승은 주요 원인 중 하나로 보인다. 2021년 상업용 부동산 대출 금리는 2%였지만 지금은 5%대로 올라 이자 부담이 커졌다. 예컨대 24억 대출의 5% 이자는 연 1억 2천만 원이고, 월 이자가 1천만 원에 달한다는 점이 체감되는 사례다.
공실 문제와 자영업 시장의 어려움도 심각하다. 자영업자가 줄고 폐업이 늘어나면서 임대 수요가 약해졌고, 소비 흐름이 온라인으로 이동한 것도 오프라인 상권의 공실을 부채질하고 있다. ‘폐업 100만 시대’라는 표현이 나오기도 한다.
건축비 폭등도 추가 리스크다. 인건비와 자재비가 30% 이상 오르면서 건물 신축·증축비용이 크게 늘었다. 그런데 임대료를 마음대로 올릴 수 없는 현실이라 건축비 상승은 부담으로 쌓인다.
부동산 사기에 대한 경계도 필요한 상황이다. 가짜 세입자를 심어두는 등 다양한 사기 수법이 존재해서, 건물을 산 뒤 큰 손실을 보는 사례가 발생하고 있다.
과거에는 건물주가 비교적 안정적 수익을 올리는 구조였지만, 지금은 ‘빌딩 푸어’라는 새로운 계급이 생겨나고 있다. 금리 변동, 공실률 변화, 자영업 시장의 회복 여부, 건축비 흐름, 사기 수법의 변화 같은 지표들을 더 주의 깊게 살펴야 할 시점이라는 관찰로 글을 남긴다.