은퇴를 앞두고 자산 포트폴리오를 들여다보면 의외로 간과하는 지점이 있다. 자산의 가치는 높은데도 현금으로 바꿀 수 없는 경우, 그것은 노후에 실질적인 부담으로 작용할 가능성이 크다. 말하자면 시장에서 자유롭게 현금화할 수 있는 능력이 없으면 자산의 장부상 가치는 큰 의미를 잃는다.
특히 인구가 줄어드는 지역의 부동산은 위험이 크다. 학교와 병원, 상권이 하나둘 사라지면 그 지역에 거주하거나 투자를 유지해야 하는 사람들은 생활의 불편뿐 아니라 매매 자체가 잘 이루어지지 않는 상황에 직면하게 된다. 결국 필요한 시점에 자산을 처분하지 못하면, 은퇴 자금으로 기대했던 현금화가 불가능해진다.
재건축 기대를 근거로 한 거주·투자도 조심스럽다. 재건축은 감정적 희망이 아니라 여러 이해관계자 간 복잡한 계산과 시간이 필요한 사안이다. 주민 간 갈등, 행정 절차, 긴 시간 소요 등으로 인해 기대한 시점에 가치가 실현되지 않을 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다.
전원 주택도 은퇴자에게 만능 해답은 아니다. 한적한 생활이 장점이지만 병원 접근성, 생활 편의성 등이 떨어지면 위급상황이나 일상적 의료 수요를 감당하기 어려워진다. 더구나 매수·매도 수요가 적은 지역은 환금성이 낮아 자금을 필요로 할 때 즉시 처분하기 어렵다.
부동산을 보유하면 세금·유지비·관리비 같은 비용이 지속적으로 발생한다는 사실도 무시할 수 없다. 은퇴 후 소득이 줄어든 상황에서도 이런 비용은 계속 나가므로 현금 유동성을 미리 확보해두지 않으면 재정 압박으로 이어진다. 자녀에게 물려주는 것이 곧 해결책이 아닐 수 있다는 점도 함께 고려할 필요가 있다.
대안으로는 현금 흐름을 만들어주는 자산으로의 전환을 생각해볼 수 있다. 이는 자산을 처분해 현금성 자산이나 배당·임대수입 등 정기적인 현금 흐름을 제공하는 상품으로 재구성하는 것을 의미한다. 이렇게 하면 예기치 않은 지출이나 의료비 발생 시 즉각 대응할 수 있는 여력이 생긴다.
한국 시장의 관점에서는 몇 가지 지점을 주시할 필요가 있다. 부동산 거래량의 변화와 인구 구조의 이동, 노후 자산 관리 관련 정책 변화는 개인의 자산 전략에 직접적인 영향을 준다. 또한 부동산 침체가 건설업 등 연관 산업에 파급될 수 있고, 주식시장 등 다른 자산시장의 유동성 변화도 투자 환경을 바꿀 수 있다.
결국 은퇴 준비에서 중요한 건 보유 자산의 명목적 가치가 아니라 실제로 필요할 때 쓸 수 있는 현금의 유무다. 생활비와 예상치 못한 지출을 고려했을 때, 현금화에 제약이 큰 부동산은 은퇴자의 관점에서 신중하게 재검토할 필요가 있다.