최근 공시 가격 발표 후 시장 분위기를 지켜보면서 몇 가지 점이 눈에 들어왔다. 전국 평균 공시가격 상승률은 9.16%였지만, 서울은 18.67%로 훨씬 가파르게 올랐다. 특히 강남 3구는 약 25% 수준의 상승을 보이며 상위권 집중 현상이 두드러졌다.
공시가격이 오른다는 건 단순히 숫자만 바뀌는 게 아니다. 보유세 산정의 기초가 되는 만큼 실제로 집주인에게 부과되는 세 부담으로 이어지고, 그 결과로 시장 행동도 달라진다. 보유세가 크게 늘어난 사례로 원밸리 아파트는 보유세가 56% 증가했다는 점이 언급됐다. 세 부담이 커지면 일부 집주인은 보유를 지속하기 어려워지고, 매도 결심을 앞당길 수 있지만 동시에 세제 환경 때문에 거래를 망설이는 쪽도 생긴다.
거래 측면에서는 이미 위축 신호가 관찰된다. 무주택자와 1주택자 사이의 거래가 원활하지 않다는 지적이 있고, 다주택자 대상의 양도세 중과가 5월 9일 종료될 예정이라는 점이 매물 잠김을 유발할 수 있다고 본다. 한편 양도세 관련 수치로 ‘82.5%’가 거론되는데, 중과세율과 관련한 불확실성은 계산과 결정에 영향을 주는 요소다. 결국 세제 정책의 전환 시점 전후로 거래량이 어떻게 바뀌느냐가 관건이 된다.
이런 변화들은 부동산 시장의 다른 축에도 파장을 낳을 것이다. 고가 아파트 중심의 조정이 건설업과 관련 산업에 영향을 줄 수 있고, 반대로 상대적으로 저평가된 중가 아파트 시장은 기회를 잡을 가능성도 남는다. 환율이나 코스피 같은 금융 변수도 완전히 무관하지 않지만, 지금의 핵심 변수는 공시가격과 그로 인한 세금 부담이다.
개인적으로는 당분간 강남권의 추가 상승 가능성은 크지 않다고 보고 있다. 이미 공시가격과 보유세 부담의 상승이 가격을 떠받치기보다는 부담을 가중시키는 쪽으로 작용하고 있기 때문이다. 앞으로는 5월 9일 이후의 거래량 변화와 공시가격 재반영에 따른 세수·세부담 변화를 주의 깊게 살펴야 할 것 같다.