최근 정부 정책 기조를 보면 1주택자에 대한 과세 강화 가능성이 점점 뚜렷해지고 있다. 기본 골격은 실거주를 우대하고 비거주에는 세제 혜택을 줄이는 방향이다. 그 결과 비거주 상태의 1주택자는 지금보다 훨씬 높은 세금을 부담하게 될 가능성이 크다.
예컨대 장기보유특별공제(장특공) 비율이 거주 여부에 따라 크게 달라지도록 조정되면, 실거주자와 비거주자의 세부담 격차가 커진다. 원문에서 제시한 사례처럼 양도 차익이 10억인 아파트의 경우 거주 시 약 2,200만 원의 세금이 발생한다고 한다. 같은 조건에서 비거주자가 받던 공제비율이 낮아지면 세금이 몇 배로 늘어날 수 있다는 점이 문제의 핵심이다.
정부는 집을 사는 행위를 투자 행위로 보기보다 ‘사는 곳’으로 인식시키려는 의도를 분명히 하고 있다. 이런 기조는 일주택자에게 직접 거주를 유도하는 효과를 낳는다. 정책 설계상 거주 의무를 강화하면, 한 채만 허용되는 환경에서 사람들은 자연스럽게 가장 가치 있는 곳에 거주하려는 선택을 하게 된다.
그 결과 수요는 다시 서울 핵심 지역으로 집중될 가능성이 높다. 한 채만 보유해야 하는 상황에서 가치는 지역에 따라 크게 갈리기 때문에, 서울·강남·한강변처럼 희소성과 인프라가 결합된 지역으로 수요가 몰리는 건 자연스러운 흐름이다. 이미 이런 지역들은 매수 대기자와 최고가 갱신 움직임이 관측되고 있다.
세금 부담은 양도세 하나로 끝나지 않는다. 재산세·임대 소득세·종합부동산세 등 여러 항목에서 강화가 예고되면 실거주를 택한 가구도 전체 세부담이 높아질 수밖에 없다. 특히 양도세 비율이 높아지면 부동산을 통한 수익 실현의 출구가 좁아져 시장 유동성이 떨어질 우려가 있다.
이런 변화는 시장의 양극화를 심화시킬 리스크를 동반한다. 세부담이 상대적으로 큰 계층은 보유 축소나 매도 결정을 내리게 되고, 반대로 핵심 지역을 중심으로 한 수요 집중은 가격 상승을 부추길 수 있다. 건설업과 금융업 등 부동산 연관 산업에도 파장이 예상되며, 코스피나 환율 같은 간접 채널을 통해 시장 전반에 파급될 여지도 있다.
개인적으로는 앞으로 정책 변화를 주의 깊게 볼 필요가 있다고 느낀다. 정부의 추가 조치와 실제 거래량 변화, 서울 외곽의 가격 흐름, 임대 소득세 개편에 따른 시장 반응 등을 관찰하면 방향성을 좀 더 명확히 파악할 수 있을 것이다. 당분간은 실거주 요건과 장기보유특별공제의 향방이 주택 시장 판도를 좌우할 핵심 변수로 보인다.