부동산 지표들을 보다 보면 찜찜한 점이 남는다. 매매 가격이 오르는 흐름 속에서 전세가 더 민감하게 움직이는 듯한 느낌이 계속된다. 2025년에 매매와 전세가 함께 올랐다는 얘기와, 송파·성동·강남 같은 곳에서 20% 넘게 오른 사례를 보면 단순한 회복이라고만 보기 어렵다.
내가 보기엔 2026년에는 매매가 작년 수준으로 오르는 가운데 전세가 더 큰 폭으로 올라갈 가능성이 높아 보인다. 양도세 중과 유회 이야기가 나오면서 다주택자에 대한 세율 인상이 현실화되면 매물을 내놓지 않는 쪽으로 움직이기 쉽다. 다주택자에게는 20%까지 세율 변화가 거론되고, 최고 세율이 82%에 이를 수 있다는 얘기까지 나오면서 매물 부족과 가격 상승의 연결고리가 더 강하게 느껴진다.
시장에는 이미 거래량이 줄어드는 가운데 가격은 오르는 이른바 '침묵의 랠리' 같은 현상이 있다. 거래가 3,000건 수준으로 떨어져 10년 평균인 5,800건과 비교해 반토막 수준이라는 소식과 함께도, 신고가율은 25%까지 치솟았다는 점이 묘하게 겹친다. 매도자가 호가를 낮추지 않으면 가격이 쉽게 내려가지 않는 구조적 문제가 계속된다는 인상이 남는다.
환율, 고용과 세대 구조, 산업 흐름을 함께 생각하면 상황이 더 복잡하다. 환율이 오르면 수입 물가가 올라 대출 금리를 실질적으로 낮추기 어렵게 되고, 이는 부동산 수요 쪽에 부담을 줄 수 있다. 반대로 부동산 가격 상승은 소비자 신뢰에 영향을 주고, 그 영향이 코스피 같은 금융시장에도 연결될 수 있다는 이야기들이 머릿속을 맴돈다. 건설업과 관련 산업은 부동산 흐름에 따라 직접 반응하는 분야라, 시장의 편차가 산업 전반으로 파급되는 모습도 신경 쓰인다.
무주택자에게 '마지막 기회'라는 말이 나오고 재건축·재개발 지역에 대한 관심이 커지는 분위기, 전세 가격 상승으로 체감적 불균형이 커지는 점 등도 눈에 띈다. 앞으로 대출 규제 완화 여부나 양도세 중과 연장 여부, 거래량의 추가 변화와 전세 시장의 움직임, 서울·경기권 재개발 속도 같은 변수들이 계속 머릿속에서 맞물릴 것 같다.
어떤 경로로든 시장이 흘러갈지는 아직 여러 갈래로 열려 있어서, 그 불확실성이 계속 생각에 남는다.