요즘 재건축 이야기를 접하면 과거와는 다른 풍경이 눈에 들어온다. 1980~90년대에는 재건축이 가구와 지역에 막대한 자산 효과를 안겨주며 부를 창출하는 수단이었지만, 지금은 그 시절의 공식이 그대로 통용되지 않는다. 원인은 복합적이다. 먼저 물리적 한계가 있다.
재건축 대상으로 남아 있는 지역들은 이미 용적률이 최대치에 달해 더 많은 층을 올리기 어렵다. 쉽게 말해, 같은 땅에서 더 많은 가치를 뽑아내는 구조적 여력이 줄어든 셈이다. 과거에는 외부 자본이나 투자자가 들어와 사업성을 보완해줬지만, 지금은 그런 역할을 해줄 주체가 잘 보이지 않는다.
비용 측면에서는 상황이 더 복잡하다. 2026년을 기준으로 29층 아파트의 철거비가 신축 비용의 두 배에 달할 것으로 예상된다는 점은 충격적이다. 철거·처리 비용의 급증은 분담금 상승으로 직결되고, 서울 강남 같은 일부 단지에서는 가구당 수십억 원 수준의 분담금이 현실화되고 있다. 어떤 사례는 97억 원이라는 숫자가 거론될 정도로 부담이 크다.
이 비용은 조합원들의 실질적인 재정 부담으로 이어진다. 특히 고정 소득이 없는 60·70대 세대는 현금 유동성이 부족해 분담금과 보유세 부담을 동시에 감당하기 어려운 상황이다. 공시가격의 급등(일부 지역에서는 30~40% 오름)이 겹치면서 세금 부담도 크게 늘어났다. 결국 재건축이 장기적인 재산 증식 수단으로 기능하기보다는 단기적·현금성 리스크를 키우는 요인이 되고 있다.
이런 변화는 건설업체와 관련 산업에도 파급된다. 재건축 수요가 위축되면 매출과 고용에 영향을 미치고, 투자 심리가 위축되면 코스피 같은 금융시장에도 부정적 영향을 줄 수 있다. 환율이나 글로벌 자본 흐름에 따른 간접적 영향도 배제할 수 없지만, 핵심 변수는 국내에서 발생하는 비용과 세제 압박이다.
관찰로서 남는 의문은 두 가지다. 하나는 재건축이 과거처럼 대규모 자본 유입을 통해 문제를 해결할만한 구조인지, 다른 하나는 정부의 정책과 공시가격 산정 방식 변화가 언제 어떤 방향으로 나오느냐이다. 이 두 가지가 재건축의 향방을 좌우할 것이다.
개인적으론 지금의 재건축은 과거의 성장 엔진 역할을 하던 시절과는 확실히 달라졌다고 본다. 당장의 가격 변동이나 단기 이익에만 주목하기보다, 비용 구조와 세제 부담, 그리고 조합원들의 실질적 부담 능력을 면밀히 살펴야 할 시점이다.